Клубный поселок Репинское
Инвестиционно-управляющая компания STEIT выступила консультантом по коммерческой недвижимости в ЖК «КудроВО!», реализацией которого занимается компания «ПАТРИОТ-НЕВА», генеральный риэлтор объектов ГК «ПАТРИОТ» в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Совместно была разработана концепция торговой инфраструктуры в составе жилого комплекса, определен объем и формат коммерческих площадей, учтены требования к планировочным и инженерным решениям в зависимости от профиля будущих арендаторов.
Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT: «Подобный формат сотрудничества продуктивен для всех участников рынка: и для бизнеса, и для будущих жителей. Это выгодно для девелопера, поскольку по итогам совместного проекта мы как правило приобретаем значительную часть коммерческих площадей. Кроме того, идеи, привнесенные в проект, позволяют в дальнейшем продавать или сдавать в аренду оставшиеся площади дороже и быстрее – ликвидность объекта возрастает.
Арендаторы получают помещения, соответствующие их требованиям по формату, инженерии, планировочным решениям. К тому же с точки зрения социальной функции заранее продуманная коммерция снижает напряженность, которая зачастую возникает в ЖК из-за того, что собственникам коммерческих помещений приходится производить перепланировки, обустраивать дополнительные входы, вносить изменения в системы инженерных коммуникаций и благоустройство придомовой территории в соответствии с требованиями арендаторов.
Преимущество для жителей дома – качественная торговая инфраструктура в шаговой доступности и сбалансированный состав арендаторов, благодаря профессиональному управлению коммерческими площадями в ЖК. Для того чтобы проект был успешен, все это рекомендуется закладывать еще на этапе проектирования».
Наталья Иванова, генеральный директор компании «ПАТРИОТ-НЕВА»: «Один из ключевых принципов работы нашей Группы компаний заключается во внимательном изучении своей аудитории, анализу ее предпочтений, образа жизни и т.д.
Данные, полученные в ходе подобных исследований позволяют нам разрабатывать интересные удачные для нашей аудитории решения по наполнению коммерческих помещений. Уверена, сотрудничество с компанией STEIT принесет нам новый опыт, позволит лучше понять, как создать сбалансированное инфраструктурное наполнение и комфортную среду на разных объектах, а главное – заметно увеличит привлекательность проекта «КудроВО!» в условиях жесткой конкуренции в локации».
В результате совместного проекта с «ПАТРИОТ-НЕВА» эксперты STEIT рассказали о 8 основополагающих принципах грамотного проектирования торговых площадей в новостройках, которые до сих пор редко применяются девелоперами. Однако реализация этих идей во многом обеспечивает будущую эффективность формата street-retail для жильцов, арендаторов и застройщиков.
- Принцип трансформации
«При проектировании торговых площадей мы изначально понимаем перспективную структуру арендаторов для каждого конкретного объекта. Однако в связи с тем, что реализация проекта занимает несколько лет, важно заложить возможность трансформации – деления на части или объединения помещений в зависимости от актуальных потребностей арендаторов. Например, зачастую при объединении помещений приходится организовывать проемы в несущих стенах. В ЖК «КудроВО!» мы заложили возможность объединения помещений без затрагивания несущих конструкций здания, исключив необходимость дополнительных согласований для производства работ», – рассказала Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT.
- Вариативность форматов
Нередки случаи, когда застройщик проектирует помещения стандартной одинаковой площади. Для того, чтобы формировать качественную среду для бизнеса и жителей, необходимо создавать помещения различного формата. В ЖК «КудроВО!» предусмотрена широкая линейка от 75 до 615 м2, позволяющая разместить полноформатный продовольственный магазин, предприятие общественного питания, медицинскую клинику, аптеку, детский центр, салон красоты, банк и других операторов торговли и услуг – с учетом требований каждой из сфер бизнеса.
- Свобода планировочных решений
Минимум несущих стен и колонн внутри, потолки не ниже 3 метров, свободная планировка и максимальная площадь витринного остекления – базовые принципы, они дают возможность спроектировать точно отвечающее функционалу пространство, создать фирменное оформление и обеспечить хорошую видимость объекта.
- Достаточное количество входов
Требования к количеству входов в помещение отличны для разных видов деятельности. Обычно хватает двух входов для небольшого помещения, но для некоторых видов деятельности нужно как минимум три: один служебный и два парадных. Все они должны располагаться на уровне земли. В то же время, для продуктовых сетей, например, требуется вход с торца здания, для обеспечения возможности разгрузки товара в соответствии с законодательными нормами, что на данный момент большая редкость в street-retail.
- Продуманная инженерная инфраструктура
Электрические мощности, количество и сечение вентиляционных каналов и канализационных стояков, шумоизоляция – должны быть учтены в зависимости от профиля арендатора.
- Грамотная ориентация помещений
Помещения должны иметь хотя бы один вход с фасадной части. Полностью ориентированные во двор объекты менее эффективны для ведения бизнеса, хотя зачастую они составляют значительную долю встроенных площадей.
- Оптимальная этажность
Любые этажи кроме первого для расположения коммерции значительно менее ликвидны. Далеко не в каждом ЖК необходимы несколько этажей коммерческих площадей. Создание цокольных либо вторых этажей коммерческих площадей допустимо, если экономика проекта позволяет застройщику их реализовать без потерь, но часто они долго остаются вакантными.
- Удобство подъезда и парковки
Наиболее востребованы помещения на первой линии, расположенные максимально близко к проезжей части с возможностью парковки в непосредственной близости. Карманы, зеленые насаждения, ограждения перед фасадной частью сильно снижают доступность объектов для посетителей.
Мария Парфененко, генеральный директор инвестиционно-управляющей компании STEIT: «Девелоперы в сегменте жилой недвижимости редко уделяют достаточное внимание качеству торговых площадей в рамках своих проектов. Зачастую, один и тот же типовой проект ЖК тиражируется в разных районах, без каких-либо изменений – без анализа существующей инфраструктуры в районе застройки и мониторинга предпочтений покупателей, требований потенциальных арендаторов. В результате мы получаем объекты, менее пригодные для бизнеса или требующие внесения значительных изменений. При этом качественная коммерция может стать сильным конкурентным преимуществом жилого комплекса. Последние несколько лет мы наблюдаем положительную тенденцию: интерес застройщиков к созданию качественных коммерческих площадей постепенно растет. Дальнейшее развитие этого тренда приведет к повышению качества среды в развивающихся районах города и еще повысит инвестиционную привлекательность помещений формата street-retail».